Többféle oka lehet annak, ha meg akarunk osztani egy ingatlant: akár ikerház tervezése, parcellázás, építési telek biztosítása a felnőtt gyerekek számára, vagy azért, mert az ingatlan egyszerűen túl nagy és túl sokat igényel. karbantartás. A felosztás történhet méréssel vagy anélkül. Az útmutató mindent megmutat, amit figyelembe kell venni az ingatlan felosztásánál.
Jóváhagyás
Szinte minden szövetségi államban nincs szükség önkormányzati jóváhagyásra a vagyon megosztásához. Kivétel Alsó-Szászország és Észak-Rajna-Vesztfália, ha beépített ingatlanról vagy az arra vonatkozó építési engedélyről van szó. Akár az előírt megosztási engedéllyel, akár anélkül, az előírt építési előírásokat mindig be kell tartani. Ez vonatkozik például a minimális távolságok betartására és a fejlesztési tervekre. Az ingatlan helye szerinti illetékes önkormányzat építési és/vagy ingatlanügyi hatósága ad részletes tájékoztatást.
Osztálytípusok
A következő két típusú felosztást különböztetjük meg:
Ideális felosztás
Az ideális felosztás az ingatlan mérése nélkül valósul meg. Ez nem jelenti azt, hogy nem történik mérés. Egyszerűen határmeghatározás és határbeállítás/határjelölés nélkül fut. A mérés nélküli megosztás szabályozását közjegyző végzi. Az ideális parcellázásról bejegyzés történik az ingatlan-nyilvántartásban. Ezt a fajta felosztást főként pénzmegtakarítási célból hajtják végre, és amikor a felek nem akarnak néhány négyzetmétert többet vagy kevesebbet.
Ideális felosztási követelmények
Az alábbi követelmények legalább egyikének teljesítése kötelező, hogy mérés nélkül lehessen osztani:
- Kőről kőre húzzák a határt, például egy ikerházban
- Egyenlő tulajdonrészek, mint például egy örökösödési közösség feloszlatásakor
- Régebben megosztási mérést végeztek, amely a földhivatalban van letétbe helyezve anélkül, hogy tulajdonváltozás történt volna
Valódi divízió
Valódi osztás esetén a mérést elismert és nyilvánosan kijelölt földmérőnek kell elvégeznie. Ezt az illetékes földmérő hatóság kérésére biztosítja, vagy önállóan is megrendelhető. Az ingatlanhatárok minden részterületre le vannak jelölve. Határtáblák kérésre felállíthatók. A mérési eredményeket, határpontokat bizonyítékként benyújtják a földhivatalhoz és ott tárolják. Új telekkönyvi lapok készülnek minden mért részhez az adott (új) ingatlantulajdonossal. Az osztatlan ingatlan régi telekkönyvi bejegyzése „felül van írva” az új felmérési és határadatokkal.
Költségek
A földmérés nélküli vagy földmérés nélküli parcellaosztás ára a megosztandó ingatlan méretétől és a telek értékétől függ. Ha a megosztandó ingatlan 850 négyzetméter, és a szabványos telekérték négyzetméterenként 23 euró, akkor egy osztásmérés költsége átlagosan 900 euróval magasabb, mint az úgynevezett osztásmérés nélküli szondázásé. A magasabb költségkalkuláció miatt a forgalmi adó és a telekkönyvi díj ennek megfelelően drágul. Ebben a példában a valamivel több mint 2700 eurós költségszámítást valamivel több mint 1300 euróval hasonlítjuk össze osztásmérés nélkül. Az árak településenként változhatnak.
A megosztás költségeit általában az ingatlantulajdonos viseli. A megosztandó ingatlan (új) tulajdonosával költségmegosztásról vagy összköltség-átvállalásról szóló privát megállapodás lehetséges.
Jelentkezés, ha jóváhagyás szükséges
Ha egy engedélyköteles ingatlant meg akarnak osztani, írásos, informális kérelmet kell benyújtani az illetékes városi hatósághoz. A kérelmet az ingatlantulajdonosnak vagy a vásárlónak kell benyújtania. A kérelmet főszabály szerint az ingatlantulajdonos vagy vásárló nevében közfelmérő és közjegyző is benyújthatja. A kérelem benyújtásához harmadik felek számára kötelező érvényű meghatalmazás szükséges.
Az alkalmazás tartalma
Az építési sablonrendelet 13. §-a szabályozza a pályázat tartalmát és a szükséges dokumentumokat. Ezek közé tartozik
- A kérelmező vagy a felosztandó ingatlan tulajdonosának neve és címe
- Az ingatlan utcája és házszáma
- Tulajdon neve
- Telekkönyvi lap
- Ingatlankataszter kerülettel, telek- és telekszámmal
- Ingatlantérkép három példányban a jelenlegi ingatlanhatárokkal, a felosztandó ingatlanokkal és a jövőbeli határokkal
- Információ a meglévő fejlesztésekről, a megosztandó ingatlan piaci értékéről és a megosztás céljáról
Tipp:
Győződjön meg arról, hogy minden információ helyes és teljes, és hogy minden szükséges dokumentumot/dokumentumot benyújtott. Átlagosan a feldolgozási idő három hét. Hibás vagy hiányos adatok/dokumentumok benyújtása esetén a feldolgozási idő ennek megfelelően meghosszabbodik.
Elutasított felosztási engedély
Ha az építésügyi hatóság elutasítja az ingatlanmegosztást, a következő lépés a bírósághoz fordulás, ha az elutasítás nem fogadható el.
Jóváhagyott ingatlanmegosztás
Ha egy telket az építésügyi hatóság jóváhagyott, akkor a mérést el kell végezni. Mielőtt a mérési eredményeket a megosztási engedéllyel a földhivatalhoz benyújtanák, célszerű előzetesen egyeztetni.
Szolgálat
Ne feledkezzen meg az egyéni tulajdonosok jogairól, amelyeket a Ptk. 1018. paragrafusa szerint biztosítani kell, mint pl. Ugyanakkor megállapítható a jogról való lemondás is. Ez magában foglalja a szomszéd ingatlanának megterhelését. Ez szabályozza például a (közös) használatot, mint például a vízvezetékek lefektetését, vagy tárgyak tárolását a szomszédos ingatlanon.
Tipp:
Minden megállapodást, például a szolgalmi jogról és a jogokról való lemondást általában írásban kell rögzíteni, és minden megosztási/adásvételi szerződés részét kell képeznie. Így elkerülhetők a későbbi viták.
Első- és áthaladási jogok
Lényeges szolgalmi jog az út- és átjárási jog. Különösen akkor, ha egy elválasztott ingatlan a második sorban található, és nincs közvetlen megközelítése gyalogosan vagy járművel. Az ingatlan felosztásánál szabályozni kell, hogy melyik utat/belépést adják. Az utak/bekötőutak használatáért és/vagy a fenntartási költségeiben való részvételnek van értelme.
Első- és átszállási jogok költségei
Az elsőbbségi és az átjárási költségek összegét a használat intenzitása alapján kell meghatározni. Magán- vagy kereskedelmi célú felhasználás is beszámítható itt a számításba. Ha a felek nem egyeznek meg, a költségeket szakértő állapíthatja meg.
Telekkönyvi bejegyzés
Ha egy szomszédos ingatlan felett elsőbbségi és/vagy átjárási jogot adnak, azt a terhelő ingatlan telekkönyvi lapjára fel kell tüntetni. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés feltétele a tulajdonos hozzájárulása. Ha az új ingatlan-nyilvántartási lapok elkészítésekor a telekkönyvi hivatal rendelkezésére áll a vezeték- és átjárási jog, akkor az adminisztrációs ráfordítás és a költségek általában alacsonyabbak, mint a későbbi bejegyzéseknél.
Tipp:
Az utak és átjárók területe ne legyen túl nagyvonalú, mert ez értékcsökkenéshez vezethet, ha szolgalmi joggal adják el az ingatlant. A tulajdonosváltás nem vonja maga után az elsőbbségi vagy az átjárási jog megszűnését.
Kérj segítséget
Német hatóság, jogi szabályozás, külön és/vagy kivételes szabályozás és számtalan paragrafus nem könnyíti meg a normális állampolgárok tájékozódását. A nem szándékos hiba elég lehet ahhoz, hogy a projektet ne hagyják jóvá, vagy jogi nehézségek merüljenek fel az új ingatlantulajdonosokkal. Célszerű földmérő vagy ingatlan- és építésjoggal foglalkozó ügyvéd/jegyző segítségét kérni. A hozzáértő támogatás sok esetben pénzt, időt és idegeket takaríthat meg.
