Az építtetőket gyakran korlátozza a telekre vonatkozó építési szabályzat álmaik otthonának megvalósításában, ami viszont az építési telek eladóinak hátrányára lehet. A szomszédos ingatlanoktól jogszabályilag előírt minimális távolságok betartása vagy az ingatlan területétől függő maximális beépítési terület betartása csak két lehetséges példa a problémákra. Bizonyos feltételek mellett megoldást jelenthet a szomszédos ingatlanok egyesítése.
Egyesületépítési terhelés – definíció
Amint azt a kifejezés is sugallja, ez elsősorban két vagy több ingatlan egyesülésének egy fajtája. Ahhoz, hogy ezek „egységesek” legyenek, szomszédos ingatlanoknak kell lenniük. Az egységesítési építési teher azt jelenti, hogy két vagy több szomszédos ingatlant egy ingatlanként kezelnek az építési jogban. A közös építési teher általában építési jogi okot igényel.
Az egységesítési építési teherrel például megszűnnek az ingatlanhatárok az érintett szomszédos ingatlanok között. Az egyesületi épületterhelés mindig tartalmaz legalább egy úgynevezett „kiszolgáló ingatlant”. Ennek vagy az ingatlantulajdonosnak közjogi kötelezettsége van az illetékes építésügyi hatóság felé, hogy az ingatlanhatárát a szomszédos ingatlanra felbontsa. Ez azt jelenti, hogy a szomszédos ingatlan lesz az úgynevezett „domináns” rész, és a szomszédos határt nem kell figyelembe venni az építési jogi kérdéseknél.
Tulajdonosi viszonyok egyesítés épületterhelés esetén
Az egyes ingatlanok tulajdonosi szerkezetét nem érinti társulásépítési teher. Ez azt jelenti, hogy minden részt vevő ingatlantulajdonos megtartja tulajdonjogát az ingatlanára annyiban, amennyire az ingatlan-nyilvántartásba az egyesület építési díja előtt került/be van jegyezve. Társulási építési teher nincs bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba. Nem lesz változás az adók területén sem.
Egyesületépítési terhek felhasználása
1. példa
Meier úrnak van egy kétcsaládos háza az ingatlanán, amelyben az apartmanok egymás mellett helyezkednek el, és mindegyiknek külön bejárata van. Az egyik oldal most eladó, beleértve az oldalsó ingatlant is. A tulajdon megosztása ezt elméletileg lehetővé teszi. De mivel a ház nem az ingatlan közepén van, lényegesen kisebb lenne az ingatlan része.
Az építési törvény kimondja, hogy az ő felének beépített területe túl nagy a megmaradt ingatlan méretéhez képest. Az ingatlan megosztása ezért ebben az esetben nem lehetséges. Ha azonban az ingatlan megosztásával egyidejűleg egyesítési építési terhet kérnek és hagynak jóvá, az ingatlan a megosztást követően is az építési szabályzat szempontjából továbbra is egynek minősül. Az ingatlantulajdonosként a házvásárló rendszeresen megkapja az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést.
2. példa
Schmidtné fia olcsón megvásárolhatja az anyja szomszédságában lévő ingatlant. Ahhoz, hogy meg tudja valósítani álmai háztervét, az ingatlanvonalhoz közel kellene építkeznie édesanyja birtokához. Ez ellen nincs kifogása, az építésügyi hatóságnak viszont igen, mert építtetőként törvényileg köteles a szomszédos ingatlanok ingatlanhatáraitól a minimális távolságot betartani. Itt édesanyja most közös építési teher alkalmazására kötelezheti az építési hatóságot. Így az anya feloldja a határt a két ingatlan között és a fiúnak már nem kell ezt figyelembe vennie az építésnél.
3. példa
Két baráti házaspár vásárolt egymás mögött két földet, amire építeni szeretnének. Az utcáról nem lehet bejutni a hátsó ingatlanba. Ez azt jelenti, hogy a kábelek csak az elülső ingatlanon keresztül érhetik el a hátsó ingatlant. Itt a házaspár úgynevezett szolgalmi jogviszonyban állapodhat meg, amely jogilag és tartósan egy szerkezeti áthelyezést ír elő az első ingatlan felett. A költségek megtakarítása érdekében az új ingatlantulajdonosok az építkezés kombinálása mellett döntenek. A két ingatlan építésjogi értelemben egy ingatlanná válik. Ebből kifolyólag már csak az elülső ingatlant kell fejleszteni. A hátsó ingatlan most csatlakoztatható ehhez.
Alkalmazás
Az egyesületépítési teher igénylésével kapcsolatban általános szabályként nem adható kötelező érvényű információ, mivel az egyes szövetségi államok eltérő követelményeket támasztanak. Ennek megfelelően az alábbi információk bizonyos pontokon csak tájékoztató jellegűek. A kérelem benyújtása előtt célszerű pontos információkat szerezni a felelős hatóságról.
Felelősség
Együttes épületterhelést a felelős építésügyi hatóságon vagy az önkormányzat építésfelügyeleti hatóságán keresztül lehet igényelni.
Jelentkező
A kérelmet bármelyik érintett ingatlantulajdonos benyújthatja. Aki benyújtja a kérelmet, az általában a felmerült díjak számla címzettje is lesz.
Az építési készenlétet minden esetben külön nyomtatványon aláírásával jeleznie kell annak az ingatlantulajdonosnak, akinek ingatlana „terhelt”. A szakzsargonban ezt „építési vállalkozónak” nevezik. Egyes városokban/országokban, miután az ügyfél benyújtotta a kérvényt, személyes találkozóra hívják az építési vállalkozót az aláírás megadása és a közvetlen hitelesítés érdekében. Ha az építési vállalkozó távolabb lakik, az aláírást a lakáshoz közeli építési hatóságnál lehet megtenni és ott igazolni. Alternatív megoldásként az aláírást közjegyzővel is hitelesítheti.
Benyújtandó dokumentumok/dokumentumok
- Kitöltött és aláírt jelentkezési lap
- Építési terhelési nyilatkozat az építési vállalkozótól aláírási igazolással
- Az összes érintett ingatlan aktuális telekkönyvi kivonata (nem lehet három hónapnál régebbi)
- Kataszteri kivonatok az összes érintett ingatlanról
- Helyszínrajz öt példányban a terhelendő ingatlanterület jelölésével és méreteivel
- Építésügyi hatóságtól függően külön költségátvállalási nyomtatvány szükséges lehet az ebből eredő díjakhoz
- Ha kereskedelmi vagy egyesületi ingatlanról van szó, akkor kereskedelmi vagy egyesületi nyilvántartási kivonatokat kell benyújtani
Szerkesztési folyamat
Ha minden szükséges dokumentum és aláírás rendelkezésre áll, az építésfelügyeleti hatóság úgynevezett építési engedélyezési eljárást kezdeményez. A feldolgozási idő a munkaterheléstől és az egyedi esetektől függően nagymértékben változhat. Átlagosan négy és hat hét közötti feldolgozási időre lehet számítani.
A pályázat jóváhagyása esetén bejegyzésre kerül az építési tehernyilvántartásba, és az egyesületi építési teher jogerőssé válik.
Költségek
Az önkormányzattól, adminisztrációs ráfordítástól, gazdasági értéktől vagy egyéb építési előnyöktől függően a költségeket általában egyedileg állítják össze. 60 euró és 500 euró között változnak. A díjvisszatérítés akkor is jár, ha az építési vállalkozó a kérelem benyújtása után meggondolja magát, és nem írja alá az építési terhelési nyilatkozatot. Az építési tehernyilvántartási bejegyzésekről írásos tájékoztatás kérhető. Itt is 15 és 50 euró közötti díjat kell fizetni.
Tipp:
Az építési engedélyezési eljárás eredményét a kérelmezővel írásban közöljük és legalább az építési tehernyilvántartási bejegyzést írásban közöljük az építésügyi hatósággal. Ez már kötelező érvényű, az egyesület építési terhe pedig jogilag kötelező, így az építési tehernyilvántartásból további igazolásra nincs szükség.
Egyesületépítési teher öröklés vagy eladás esetén
Amennyiben az ingatlan tulajdonosa adásvétel vagy öröklés útján történik, amelyre a vagyonközösség kötelezettsége keletkezett, ez nem érinti és továbbra is fennáll. Ennek célja az „uralkodó” ingatlan tulajdonosának védelme. Ezzel elkerülhető, hogy a szomszédnak le kelljen bontania házát vagy annak egy részét a legrosszabb esetben, ha a kötelezettség lejárna, ha az a (korábbi) ingatlanhatáron át épült.
Egyesületépítési teher törlése
Ha egy vagy több ingatlanon társulási építési teher van nyilvántartva, az bizonyos feltételek mellett törölhető. A következő követelményeknek kell teljesülniük:
- Az eredetileg tervezett építkezés nem valósul meg (az ok megszűnt)
- Nem közérdekű az egyesületépítési teher fenntartása
- Az illetékes építésfelügyeleti hatóság hozzájárulását kell adni
Az ingatlan értékére gyakorolt hatás
Mivel egy közös építési terhelésben legalább két ingatlan érintett, ez általában azt jelenti, hogy az egyik résznek hátránya, a másiknak előnye van. A „domináns” ingatlan előnye, mivel előnyt jelent az ingatlanhatár és a szomszédos ingatlan elválasztása. Az eredmény az ingatlan értékének növekedése is lehet.
Az ingatlan, amelyre építési teher van nyilvántartva, elveszíti a szomszédos ingatlantól való egyértelmű elhatárolás jogát. Ez potenciálisan csökkentheti egy ingatlan értékét.
Egyedi esettől és fejlesztéstől függően értékcsökkenés nem mindig következik be. Figyelembe kell venni, hogy az egységes építési terhelés nagyobb rugalmasságot biztosít a fejlesztésben, ami jelen építési jogi megállapodás nélkül nem lenne lehetséges. Azt, hogy melyik ingatlannál várható-e értékcsökkenés vagy -növekedés, és ha igen, azt szakértővel és megfelelő jelentéssel lehet megállapítani.
